房地产市场成交改善信心提振<br>专家认为后续市场延续回暖走势还需要政策支持

伴随一季度经济金融数据陆续出炉，备受关注的房地产市场运行情况也揭开面纱。从数据来看，3月份，房地产市场延续回暖态势，70城中一二三线城市商品住宅销售价格环比上涨，房地产业中长期贷款增速呈上升态势，前3个月商品房销售额增速由负转正。

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“近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转，在房地产金融数据上也有所反映。”人民银行货币政策司司长邹澜近日在新闻发布会上表示。

房地产市场好转得益于有关部门和地方政府从供需两端持续发力，促进稳地产一揽子政策措施落实落地。谈及后期市场情况，受访专家认为，一季度以来的房地产市场回暖势头需要理性看待，稳地产相关政策还需要进一步发力。若政策发力得当，房地产市场有望延续趋势性向上过程。

房地产销售端、投资端改善

商品房销售情况正在积极改善。国家统计局数据显示，1至3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，降幅较1至2月份收窄1.8个百分点；商品房销售额30545亿元，增长4.1%，增速较1至2月份的-0.1%明显加快。

投资端，1至3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，降幅较1至2月份扩大0.1个百分点，但相较去年全年10%的降幅已经明显收窄。

房企融资情况也有所好转。1至3月份，房地产开发企业到位资金同比下降9.0%，降幅较1至2月份收窄6.2个百分点。人民银行数据显示，一季度，房地产开发贷款累计新增约5700亿元，与同期商品房在建规模相比处在比较高水平。债券方面，一季度，房地产企业境内债券发行1500多亿元，同比增长超过20%，境外债券市场信心也在逐步恢复。

对此，植信投资研究院资深研究员马泓表示，在购房支持政策推动下，一季度住房销售出现积极变化，房价同步改善，房地产市场开启修复上行周期。住房销售改善带动房企预收款及个人按揭贷款资金增加，叠加信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”政策，促进房企资金来源边际改善。总体来看，房地产投资前景正在稳步改善。

谈及一季度房地产市场持续回暖的原因，东方金诚首席宏观分析师王青在接受《金融时报》记者采访时表示，年初以来，经济转入回稳向上过程，经济大环境变化带动市场对楼市信心随之增强。另外，去年以来，各项行业支持政策逐步发力显效，带动市场需求升温。王青同时表示，一季度商品房销量环比增加明显，也不排除是一些前期积压需求集中释放所致。

多城下调首套房贷利率下限刺激需求

虽然贷款市场报价利率（LPR）已经连续8个月保持不变，但在首套住房贷款利率政策动态调整机制作用下，房贷利率较去年有所下行，有力提振了市场需求。

去年年末，人民银行、银保监会建立了新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整。根据这一机制，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

邹澜表示，据统计，截至3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10个到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国来看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。

接下来，首套房贷利率是否还有下降空间？又将集中在哪些城市？对此，王青在采访中表示，从70个大中城市新房和二手房价格指数环比走向上看，三线城市房地产市场运行偏弱，预计二季度会有一部分三线城市符合首套房贷利率下调条件。伴随70个大中城市新建商品房价格指数在2月和3月连续环比回升，一线和二线城市一季度3个月中新建商品房价格指数环比均为正值，二季度高能级城市中符合首套房贷利率下调条件的会比较少。

“根据中指数据，2022年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。3月底，各地已进入新一期的评估期，根据国家统计局数据，贵阳、赣州等城市符合利率下限调整条件，其中，赣州于3月末宣布调整首套房贷利率下限。”中指研究院市场研究总监陈文静对《金融时报》记者表示，下一个评估期将在6月底启动，届时，各地将根据3月至5月的新房价格变化决定是否调整首套房贷利率下限。短期来看，市场调整压力大的城市下调房贷利率的预期仍在。

稳楼市政策还需进一步加力

当下，市场较为关注的是房地产市场回暖势头是否还能延续。

“进入4月以来，高频数据显示，30个大中城市每日商品房销量环比有所转弱，这不排除是季节性原因，但也表明当前还需要谨慎判断房地产行业能否在二季度延续好转势头。”王青说。

多位专家也表示，需要理性看待一季度房地产回暖。陈文静认为，4月份以来，随着前期积压需求释放后，购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力增加，房价上涨动力也已走弱，短期价格仍有下跌预期。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，3月份以来，从新盘访客、认购以及二手房带看等情况来看，前期积压的需求释放完毕以后，后续需求接续动力不足，前瞻性数据显示销售量有回落的趋势。预计二季度房地产各项指标比去年同期会有好转，但后续市场走势还要看政策扶持力度。

由此可见，稳地产相关政策还需要进一步发力。陈文静表示，若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。短期来看，需求端政策仍有望继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开，并结合人口变化给予针对性政策支持，部分一二线城市限制性政策或进一步放松。

王青认为，若各项政策调整到位，房地产市场有望在年中前后出现趋势性向上过程，即扣除季节性影响，商品房销量逐渐回升，并逐步向2021年上半年销量水平回归；房价环比下跌势头持续扭转，进而向房地产投资和土地市场传导，带动房地产行业良性循环。政策方面，各地可在因城施策原则下适当放松限购、限售措施，加大公积金购房支持力度，最重要的是适度下调一些城市的首套及二套房贷利率，支持刚需和改善性住房需求。

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