动态调整首套住房贷款利率政策下限 更好满足刚性住房需求

首套住房贷款利率政策再迎调整。

根据人民银行、银保监最新发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》），首套住房贷款利率政策将建立动态调整机制。

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根据《通知》，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，本次建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，说明在坚持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房贷款利率政策在内的各项房地产调控措施更为注重科学客观、灵活机动、接续生效。

延续前期阶段性政策 “一城一策”精准发力

2022年9月，人民银行、银保监会曾发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。当时，对于2022年6至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据国家统计局当时公布的70城数据，符合该政策条件的城市有23个，包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

业内专家表示，本次发布的新政策是对前期阶段性放宽首套房贷利率下限政策的延续和深化。

“与2022年9月的临时性政策相比，该机制核心在于‘动态调整’。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对记者解释，即首套房贷利率下限在一定条件下可放宽或收紧——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

董希淼进一步解释，此举有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首贷房贷利率下限。地方政府和金融机构可以及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整。

庞溟也谈到，新政策在明确评判标准和操作细节的基础上促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化，有利于丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面，有利于支持刚性住房需求充分有序释放，通过建设长效机制来促进房地产市场平稳理性运行和房地产行业良性健康发展。

首套房贷利率政策下限动态调整　更好满足刚性住房需求

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《金融时报》记者表示，当前不少城市楼市都期待政策对冲。他表示：“截至2022年11月，70城新房中有51个城市环比、同比下跌，大部分城市房价下跌，意味着稳楼市的压力依然较大。这也是需求端偏弱、供给端风险继续释放的根源，需要政策及时支持。”

根据本次新政策，其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，这意味着只有首套房有望享受到更优惠的利率，稳刚需的政策信号明显，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。不过，业内专家普遍预期，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求偏弱的情况下，多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。例如，在前述2022年9月政策出炉后，多个符合条件的城市即下调了首套房贷利率下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉《金融时报》记者，当时武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，政策执行截止到去年12月31日。而本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

对于下一阶段的政策，专家建议，可进一步关注存量贷款利率及改善型需求。

“本次政策释放了一个明确信号，2023年作为经济支柱产业的房地产业将得到大力支持，商业银行信贷有望进一步对此发力，各地要进一步用好用足相关政策。”严跃进对《金融时报》记者表示。

李宇嘉认为，通过降低利率下限，一方面能提振住房消费者购房的意愿；另一方面还能通过利率下行来改善预期。

关键词： 住房需求 首套住房贷款