扎堆入局房地产并购项目的背后：

银行助力房地产业良性循环

根据市场需求和业务发展需要，兴业银行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放；平安银行将在核定额度内，计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放……

近期，多家银行纷纷布局房地产并购项目，密集启动并购主题金融债。专家和业内人士认为，此举有利于帮助处于困境中的房地产企业出清风险，帮助房地产业探索轻资产模式运行。与此同时，为持续调整和优化住房金融业务布局，银行业也在不断探索新产品，以扩大保障性租赁住房供给，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

多家银行发行房地产并购债

在兴业银行和平安银行公布发行计划之前，多家银行已经进行布局。1月，广发银行表示，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。同月，浦发银行已率先发行了首单房地产项目并购主题债券，债券规模为50亿元，期限为3年，票面利率为2.69%，募集资金在扣除发行费用后，将用于房地产项目并购贷款投放。

1月25日，招商银行与华润置地有限公司及其下属的华润万象生活有限公司分别签署并购融资战略合作协议，并购融资额度达230亿元，专用于其并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。2月14日，招商银行又与大悦城控股集团股份有限公司合作，将优先为其提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。

去年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，并提出对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理的“三道红线”。

“银行通过发放房地产并购债，将获得长期、稳定的资金来源，后续将加快发放房地产并购贷款，且并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，银行发放并购贷款积极性也会更高，能更好支持房地产企业的并购。预计今年房地产企业的并购将会增多。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼说。

后续，银行业的金融支持将更加精准和全面。兴业银行有关负责人表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。

助力房地产业转型发展

与银行业房地产项目并购主题债券井喷相对应的是房地产企业及其子公司在并购领域的密集行动。

2月14日，物业管理行业龙头企业碧桂园服务控股有限公司发布公告，宣布并购中梁控股集团旗下物业板块中梁百悦智佳，以加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力。

值得关注的是，并购有利于房地产业的转型发展，使其从重度资金密集的重资产模式，转向通过对客户提供运营、管理、咨询等各类服务获得利润的轻资产模式，减少自己所要承担的资产负债表风险，解决资金周转与资本循环困境。

以物业管理行业为例，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，物业管理包含社区商业、停车、医疗、家装和智能社区等，既能给物业带来增值收入，还能推动房企新建商品房的销售。在存量时代，物业运营和管理带来的现金流持续流入，不仅是房地产企业经营模式转型的方向，也是国家鼓励房地产新模式的方向。

银行业的入局，也将为此提供助力。招商银行有关负责人表示，在并购投融资业务上，将持续做好风险控制资金用途监控以及贷后管理，提供优质的地产并购金融服务，助力行业化解风险，发挥促进房地产业良性循环和健康发展的积极作用。

探索更多产品布局

去年12月，建行集团统筹推进的首单公募REIT（房地产投资信托基金）——建信中关村产业园公募REIT在上交所挂牌上市，该产品在开盘首日即触及30%涨停线。

“建信中关村产业园REIT的标的资产包含3栋物业，均位于中关村软件园，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，承租企业集中于软件与服务业、金融科技等行业，租金收入表现良好，可为产品投资者提供稳定的长期回报。”建行有关负责人告诉《金融时报》记者。

据了解，建行还持续推动保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）试点，以住房租赁领域实践经验为监管部门出台政策提供参考，充分发挥母子协同效应，会同建信基金、建信信托、建信住房等子公司，以专业的基金管理人、重要的市场投资人、优质的资产持有人、高效的资产托管人等多重角色，积极参与保障性租赁住房公募REITs试点各业务环节。

专家表示，银行业还应当加快其他产品的开发与运用。中国银行研究院高级研究员李佩珈认为，作为盘活银行存量资产、缓解资本压力、调整资产结构、转变盈利方式的重要手段，住房抵押贷款支持证券（RMBS）可以让更多社会资本进入住房领域，帮助银行提高资金周转能力，既是住房金融改革的重要内容，也是盘活商业银行存量资产、增强商业银行服务实体经济能力的题中应有之义。

“当前，在房贷集中度和‘三道红线’等监管要求影响之下，不少银行面临压降存量房地产贷款规模的压力。未来一段时间，银行通过RMBS以实现信贷结构调整的需求上升。要把握这一市场契机，引导更多商业银行加快RMBS发行。” 李佩珈表示。

在产品设计方面，李佩珈认为，首先要遵循简单、透明、清晰原则，更注重强化信息披露体系建设和信用评级机构“看门人”作用；其次要强化风险隔离，明确“真实出售”的标准，要求银行建立差异化的风险自留机制，对高质量抵押贷款考虑给予适当的风险自留豁免；同时，还要加强银行个人住房贷款风险管理，综合考虑宏观经济波动等重要因素，针对新形势借款人抵押物质量、借款人整体杠杆率水平等关键因素进行动态风险监控，防范基础资产信用风险。

关键词： 良性循环 房地产业