公募REITs税收优惠拉开序幕
政策暖风频吹 助力市场加速扩容

税收政策是我国公募REITs市场发展的重要配套政策之一，此次财政部、税务总局联合发布的《公告》系我国政府出台的首份公募REITs税收优惠政策，有效降低了原始权益人的风险及成本，其适时推出向市场释放出积极信号，有利于鼓励和促进更多企业参与公募REITs试点，助力市场加速扩容。

随着试点的深入推进，我国基础设施公募REITs的政策制度框架正在持续完善。

1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（以下简称《公告》），针对原始权益人在公募REITs的发行设立和存续运营环节的所得税问题进行优化。这一举措正式拉开中国公募REITs税收优惠的序幕。

兴业证券经济与金融研究院建筑建材行业首席分析师孟杰表示，税收政策是我国公募REITs市场发展的重要配套政策之一，《公告》系我国政府出台的首份公募REITs税收优惠政策，有效降低了原始权益人的风险及成本，其适时推出向市场释放出积极信号，有利于鼓励和促进更多企业参与公募REITs试点，助力市场加速扩容。

不仅是税收方面，今年以来，有关部门接连释放积极信号、出台专项支持政策，公募REITs试点迎来多角度、全方位的强有力政策支撑。1月27日，国家发展改革委发文表示，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

光大证券建筑工程行业分析师孙伟风表示，政策暖风频吹之下，2022年，我国公募REITs发行大概率将加速，并有望解决基础建设投资资金来源问题。

填补税收优惠政策空白

自2020年我国公募REITs试点正式启动以来，税收问题便被业内人士及各相关参与方视作需要重点关注、着力解决的核心问题之一。

在此次《公告》出台前，境内公募REITs一直没有专门针对性的税收政策，只能适用一般性税收法规。目前，我国公募REITs的产品结构大多采用“公募REITs产品→ABS（资产支持专项计划）→SPV（项目公司）→标的项目（底层资产）”的形式，复杂的产品结构带来了重复征税、税收过重等问题，在一定程度上影响了发行机构的参与热情。

“例如，设立公募REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权。在公募REITs设立时，原始权益人向REITs转让项目公司股权，均需缴纳企业所得税、增值税、印花税、契税等。”平安证券地产首席分析师杨侃表示，此外，公募REITs在运营阶段需缴纳企业所得税、房产税、增值税等。

在天风证券分析师韩笑看来，对比海外较为成熟的REITs市场，REITs产品迅速发展的一个重要驱动原因就是其税收政策优惠。“以美国为例，REITs只要满足了股权结构、资产、收入、分配等方面的要求，就适用特殊的税务规则，享受税收优惠政策，分红部分在计算所得税时可以扣除。其他国家大多参照美国REITs体系，设置了特殊税务原则，从而规避两重征税问题，提高发行积极性和产品收益率。”韩笑表示。

此次《公告》率先针对公募REITs在设立阶段和存续阶段的企业所得税问题进行突破，规定可适用特殊性税务处理或递延缴纳，有望有效缓解原始权益人的税负成本和现金流负担，从而进一步缓解我国公募REITs在发展过程中遇到的问题。

但《公告》的发布只是破解我国公募REITs税收难题的第一步。德邦证券研究所副所长、首席策略分析师吴开达表示，公募REITs的税收涉及设立、存续及清算三个阶段，REITs市场相对发达的国家和地区一般通过降税的方法降低各环节的税负，而国内的有关部门尚未对公募REITs产品进行相关的税收制度调整，预计未来相关税收政策有较大优化空间。

提升原始权益人申报意愿

《公告》明确，设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

“基础设施资产原持有人多为地方城投企业，其土地取得、基础设施建设成本较低，且多采用成本法计算，故而账面价值较低，市场评估价值较高。按一般会计原则处理，在资产发生交易时，将产生巨额增值。”刘伟岸表示，《公告》明确了基础设施资产转让的计税基础为原基础设施资产的计税基础，避免在资产重组转让环节的企业所得税缴纳，有效降低了原始权益人税负成本，从而提高其发行积极性。

此外，孟杰进一步表示，上述安排还豁免了“重组后连续12个月内不得转让所取得的股权”等相关要求，有助于加快资产重组和发行的进程。

在设立阶段，《公告》规定，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

在业内人士看来，这种安排既避免了重复纳税，又解决了原始权益人未收到对价先纳税、参与战略配售基金未实际变现利益而先纳税的难题，“双递延”叠加有望大幅缓解原始权益人在设立阶段因税收因素承担的现金流压力，从而提升其申报意愿。

具体案例或可更直观感受税收优惠程度。假设基础设施资产原值10亿元，原始权益人向项目公司划转该资产时评估价值20亿元，原始权益人向公募REITs转让项目公司股权时、资产评估价值受二级市场波动影响升至25亿元，原始权益人战略配售比例为70%。按照此前政策规定，原始权益人需缴纳企业所得税3.75亿元；按照《公告》规定，资产划转可不征收企业所得税，转让公司股权时只对原始权益人非配售部分的资产增值征收所得税，为1.125亿元。

值得一提的是，考虑到原始权益人可能通过二级市场进一步增持基金份额，为了避免混同增持部分与原始持有部分，《公告》规定按照“先进先出”原则认定优先处置战略配售份额。在杨侃看来，这或意味着原始权益人将对减持所产生的资产增值缴纳企业所得税。

公募REITs发行或将加速

2021年，我国公募REITs市场正式建立，年内11个项目发行上市，且均在二级市场取得良好表现，并对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应。作为加快国内基础设施领域建设、降低实体经济杠杆、满足社会资本投资需求的重要工具，2022年，在政策不断完善下，公募REITs试点将加速推进已成为业内共识。

1月17日，证监会召开2022年系统工作会议，提出推动拓宽基础设施公募REITs试点范围。

1月27日，国家发展改革委发文表示，“扎实推进基础设施REITs试点”，提出有序开展项目推荐，着力做好项目储备，加快形成有效投资。截至2021年年底，共推荐15个项目，其中11个已正式上市，4个正在审核中；目前，全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

1月28日，证监会印发的2022年度立法工作计划提出“需要抓紧研究、择机出台的项目”5件，其中，包括制定《不动产投资信托基金办法》。

孙伟风表示，此举有利于公募REITs加速发展，未来公募REITs项目发行有望由当前的“审核制”向“注册制”转变；此外，也使现有REITs“扩募”成为可能，基础设施类项目资产证券化有望提速。

在地方层面，北京、上海、广州、苏州、南京、成都、西安、无锡、天津等地，针对基础设施公募REITs出台专项支持政策，鼓励本地区项目积极参与试点。对此，分析人士表示，我国公募REITs市场发展空间巨大，预计后续还有更多配套支持政策，公募REITs市场将进一步扩容。

中联基金总经理何亮宇表示，当前，发行人和投资者都非常积极活跃。总体而言，市场上既有稳定现金流，也兼具流动性和增长预期的产品较少。未来，随着供给量增加，基础设施REITs对于市场整体的重要性将不断增强，也会更加平稳。

关键词： 暖风 助力